硅谷科技员工继续远程办公,企业周边小商户挣扎求存

2022-07-24 0 646

7 月 24 日消息,世邦魏理仕研究公司 (CBRE Research) 公布最新数据显示,第二季度硅谷写字楼空置率从上季度的 23.8% 升至 24.2%。由于谷歌等大型科技公司继续施行更灵活的远程办公模式,那些以这些巨头员工为主要客户的周边小企业更难挣扎求存

得益于政府拨付的补贴,马歇尔・勒克(Marshall Luck)位于旧金山市中心的脊椎按摩诊所在新冠肺炎疫情中幸存了下来。但在疫情肆虐全市两年多后,勒克的诊所业务仅恢复到疫情前 70% 的水平。与其他小企业一样,勒克始终在等待旧金山恢复昔日的繁荣。

勒克的主要服务对象是谷歌和 Salesforce 等大型雇主的技术人员,然而吸引和留住客户却越来越难,因为这些公司施行灵活的复岗政策,继续允许大量员工远程办公。

当美国各地的大城市都在努力从疫情中恢复时,旧金山却走向了相反的方向:科技公司正退掉租约,居民纷纷前往生活成本更低的地方。旧金山市长兰登・布赖德(London Breed)的办公室估计,旧金山三分之一的劳动力现在都搬到了更偏远的地方或郊区,这导致该市去年税收下降了 4 亿美元

如今,市中心终于展现出一些生机。这里的人流更多了,关门的商店更少了,许多关闭的餐馆和咖啡馆已经被新的租户取代。但是,曾经生机勃勃的大片商业区仍然处于“休眠状态”,像勒克这样的小商家仍对未来感到迷茫,希望科技巨头的员工们最终能回来。

勒克表示:“我们的大多数顾客都是规模较大的企业员工,随着他们的回归,这将有助于我们维持运营和稳定。这就是我们在某种程度上所坚持的信念,相信市场能够复苏。”

然而,这些小企业的处境短期内仍无法好转,毕竟新冠肺炎疫情还没有结束。随着 Omicron BA.4 和 BA.5 变种的出现,截至本周,美国平均每天报告的确诊病例依然为 12.6 万例,是 4 月底的两倍多。

以往多数乘坐公共交通工具的湾区通勤者仍然更喜欢呆在家里。旧金山湾区捷运系统(BART)的日均客运量从 2019 年的 40 多万人次暴跌至去年的不到 8 万人次。BART 网站上的数据显示,截至今年 5 月,这个数字已升至每工作日近 13.6 万人次

勒克说:“我们仍然在办公室里戴着口罩,所以从心理上说,疫情依然是我们需要面对的现实挑战。”

交通数据也反映了房地产领域的情况。世邦魏理仕研究公司的数据显示,第二季度旧金山的写字楼空置率升至 24.2%。其他主要城市也处于历史高位,不过仍低于旧金山。曼哈顿在第二季度创下了 15.2% 的历史新高,亚特兰大市中心达到 22.8%,芝加哥为 21.2%,洛杉矶为 21.8%,西雅图为 20.3%。

高纬物业(Cushman and Wakefield)西北研究团队的地区主管罗伯特・萨蒙斯(Robert Sammons)说:“我们的恢复速度比纽约慢,比芝加哥慢,这确实与我们对科技行业的严重依赖有关。”布赖德市长最近接受采访时承认:“大多数员工回到办公室后都想继续在家工作,而很多雇主都选择采用更灵活的办公方式。”

旧金山最大的雇主 Salesforce 上周表示,将再次削减其在该市的办公空间,包括出售 Salesforce 大楼主楼对面一栋 43 层建筑的 40%。Coinbase 去年关闭了旧金山办事处,Lyft 将其员工重返办公室的时间推迟到 2023 年。

即便是在要求员工重返办公室方面态度最坚决的公司之一谷歌,也已经选择妥协。员工们以公司去年利润再创新纪录为由,拒绝了这些要求。谷歌领导层表示,他们已经批准了 85% 的员工请求,允许他们搬到距离办公室更远的地方或永久远程办公。

转租市场竞争激烈

市场专家说,租期较长的科技公司感受到了痛苦,因为旧金山商业地产的平均价格已跌至疫情前的 30% 至 40%。全球物流公司 Flexport 曾在市中心建立办公区,那里最多时可容纳 500 名员工,但两年多来始终找不到租户。

Flexport 全球房地产主管比尔・汉森(Bill Hansen)在接受采访时表示:“在疫情期间,我们一直通过世邦魏理仕将我们的办公室挂牌转租。但由于空置办公场所不断增加,转租市场竞争激烈,我们一直未能达成交易。”

Flexout 创始人兼即将离任的首席执行官瑞安・彼得森(Ryan Petersen)此前曾说,该公司找不到合适的租户。他解释称:“这个办公室太棒了,我们刚刚以高额租金签约。然而在疫情期间,整个转租市场都处于疲软状态。”

在 Twilio 所在的市中心 Rincon Center,美食街几乎全部被拆除,只剩下几个长期租户。街对面的 One Market Plaza,地中海餐厅 Cafe Elena 是唯一开门的店铺。其他五家依然处于关闭状态,而且 2020 年 3 月以来始终如此。One Market 是 Autodesk 的所在地,谷歌办公室也在这里。

世邦魏理仕研究公司的技术洞察中心负责人科林・亚苏科齐 (Colin Yasukochi) 表示:“每个人都在蒙受损失,只是损失多少的问题。”

旧金山当前房地产市场还有另一个值得注意的方面,那就是高端办公空间的价格正在创造新纪录。去年,Salesforce 将其东塔的空间挂牌,被 Yelp 和丝芙兰转租。尽管交易条款没有披露,但房地产专家说,这是一笔昂贵的交易。今年 5 月,Sobrato 斥资 7100 万美元在旧金山南市场社区购买了一栋建筑,创下了每平方英尺超过 1700 美元(约合 1.8 万美元 / 平米)的纪录。

高纬物业的萨蒙斯表示,雇主们知道,他们将不得不提供更多激励措施,鼓励员工重返办公室。他们现在正在进行交易,准备迎接未来。萨蒙斯说:“我们看到了多次规模非常大的交易,大型科技公司正在利用这个市场,并意识到他们更愿意回到办公室做兼职工作,未来也会需要这种工作。他们是那种有资金准备做这类事情的公司。”

等待和复苏的希望

富国银行和其他机构分析师预计,旧金山市中心地区的房地产市场将在 2024 年和 2025 年出现全面复苏,但不能保证旧金山以及东湾和硅谷周边城市会完全反弹。房价仍然接近全美最高水平,现在利率正在飙升,这使得百万美元以上的抵押贷款变得更加昂贵。

富国银行分析师在本月题为《旧金山经济的未来》的报告中写道:“由于该地区的保障性住房危机尚未找到解决方案,当地公司将很难说服毕业生留在那里。掀起重振科技行业的淘金热,并说服其他地方的人搬到旧金山湾区,这将是个更大的挑战。不过,尽管许多公司已经扩张甚至搬迁到硅谷之外,但旧金山湾区仍然拥有世界上最完整的科技生态系统。”

旧金山市长布赖德最近提出了 2022-2023 财年 140 亿美元的年度预算,他承认职场已经发生了变化,但她希望利用旧金山的文化和旅游业来帮助复兴。布赖德在接受采访时表示:“演唱会、会议以及人们想去某个大城市要做的许多事情,都是我们必须关注的。而在办公室工作只会是一种适应变化的调整。”

随着房地产合同在明年左右到期,市场将面临额外的潜在动荡。专家说,房东可能会被迫为租户提供更好的条件,而这些租户正在考虑离开,或者至少是缩小规模。

有些小企业已经与房东达成了收入分享协议,以减少前期成本并分散风险。萨蒙斯说,有些人正在讨论与其他租户分享空间,这是“以前从未做过的”,并称这在某种程度上是个“全新的世界”。

在勒克的诊所里,生意并不是很好。他不得不裁员,并依赖贷款。但勒克说,他以前见过这种情况,预计历史将会重演。勒克称:“我经历过互联网泡沫和房地产泡沫破裂。衰退会发生,但最终也会复苏。我的希望是,在四到五年内,这里可以出现更加多样化的企业群体。”

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